Mietrecht in der Corona-Krise

Die Corona-Krise wirkt sich auf alle Lebensbereiche aus- auch auf das Mietrecht.

Mieter und auch Vermieter stehen vor dem Problem, wie mit der aktuellen Situation umzugehen ist.

Zunächst gilt auch zum jetzigen Zeitpunkt: pacta sunt servanda. Das bedeutet: es bleibt bei den im jeweiligen Mietvertrag getroffenen Vereinbarungen. Die vereinbarte Miete muss pünktlich bezahlt werden und der Vermieter ist z. B. beim Ausbleiben von 2 aufeinanderfolgenden Monatsmieten berechtigt, den Mietvertrag fristlos zu kündigen.

Anders als z. B. in Österreich haben die deutschen Gesetze bislang keine Regelung dahingehend gekannt, dass z.B. im Falle einer Pandemie die Verpflichtung zur Zahlung der Miete entfällt.

Am 25.03.2020 aber hat der Bundestag mit dem Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie u.a. im Zivilrecht Erleichterungen für Mieterinnen und Mieter beschlossen, die infolge der Pandemie aktuell nicht in der Lage sind, ihren Zahlungsverpflichtungen nachzukommen. Durch dieses Gesetz, über das am 27.03.2020 der Bundesrat abschließend abstimmt, wird das Recht der Vermieter zur Kündigung von Mietverhältnissen eingeschränkt. Dies gilt sowohl für Wohn- als auch für Gewerberaummietverträge. Wegen Mietschulden aus dem Zeitraum zwischen dem 01.04.2020 und zunächst 30.06.2020 sollen Vermieter ein Mietverhältnis nicht kündigen dürfen, sofern die Mietschulden auf den Auswirkungen der COVID-19 -Pandemie beruhen. Beweispflichtig hierfür sind die Mieter.

Damit ist aber kein Erlass der Miete verbunden! Die offenen Mietrückstände sind bis spätestens 30.06.2022 nachzuzahlen.

Die Verpflichtung zur Zahlung der Miete bleibt bestehen, sie wird nur aufgeschoben. Viele Betroffene fragen sich aber, ob z. B. eine Mietkürzung möglich ist. Eine Mietkürzung ist nur möglich, wenn das Mietobjekt einen Mangel aufweist. Eine z. B. infolge der Pandemie behördlich angeordnete Schließung ist aber kein Mangel, der zu einer Mietminderung berechtigt.

Allerdings sehen aber insbesondere gewerbliche Mietverträge nicht allein die Vermietung von leeren Flächen vor, sondern regeln meist detailliert den beabsichtigten Mietzweck (z. B. als Ladengeschäft). Kann aber der Mietzweck infolge einer behördlichen Anordnung nicht mehr erreicht werden, könnte hierin eine (vorübergehende) Unmöglichkeit der vom Vermieter geschuldeten Überlassung zu dem vertraglich vereinbarten Zweck liegen. Auch über eine eventuelle Störung der Geschäftsgrundlage lässt sich diskutieren. Bislang stand die Rechtsprechung einem Rückgriff auf diese Grundsätze tendenziell eher ablehnend gegenüber. Vor dem Hintergrund des Umfangs der durch Corona ausgelösten Krise muss hier die künftige Entwicklung der Rechtsprechung abgewartet werden.

Fazit:

Die Mietzahlung sollte auf keinen Fall kommentarlos eingestellt werden. Vielmehr ist dem Mieter dringend zu empfehlen, sich im Falle von Zahlungsschwierigkeiten umgehend mit dem Vermieter in Verbindung zu setzen.